Bauträgerrecht

Beim Bauträgerrecht handelt es sich um ein in der Praxis bedeutendes Rechtsgebiet. Von einer Bauträgermaßnahme spricht man, wenn ein sogenannter Bauträger (Gewerbetreibender) als Bauherr auf eigenem Grund und Boden und auf eigene Rechnung ein Bauwerk errichtet, sei es ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung und das fertige oder erst herzustellende Objekt samt Grundstück(-anteil) an einen Dritten (Käufer) veräußert, wobei es gleichgültig ist, ob er - wie dies in der Regel der Fall ist - die bautechnischen Leistungen selbst erbringt, oder ob er Dritte – z.B. Architekt, Statiker, Bauunternehmer - mit der Planung und der Herstellung beauftragt.

Auch wenn der Bauträgervertrag in der Praxis häufig als „Kaufvertrag“ bezeichnet wird, handelt es sich in Wahrheit um einen im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht geregelten, eigenen Vertragstyp, bei welchem die Rechtsprechung auf den Grundstücksteil Kaufrecht, auf die Bauherstellung und insbesondere die Gewährleistung für Baumängel Werkvertragsrecht und auf sonstige Betreuungsleistungen Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht anwendet.

Die Besonderheit beim Bauträgervertrag liegt darin, dass der Bauträger (Gewerbetreibender) die Möglichkeit erhalten soll, von seinem Käufer bereits vor vollständiger Fertigstellung und vor Besitzübergabe des zu errichtenden Eigenheims oder der zu errichtenden Wohnung entsprechend dem Baufortschritt Teile des vereinbarten Kaufpreises entgegenzunehmen, wobei die sogenannte Makler – und Bauträgerverordnung die Höhe der sich am Baufortschritt orientierenden Raten vorgibt, was bedeutet, dass die vom Käufer zu zahlenden Kaufpreisraten dem Wert der jeweils erbrachten Bauleistung entsprechen müssen und der Käufer keine Vorleistung zu erbringen hat.

Dies hat für den Bauträger den Vorteil, dass er die Kosten für den Ankauf des zu bebauenden Grundstücks, die Planung, die Ersterschließung und die Errichtung des gesamten Gebäudes nicht bis zur vollständigen Fertigstellung vorfinanzieren muss, was sich in einem entsprechend günstigerem Kaufpreis niederschlägt.

Da nach dem deutschem Zivilrecht das Eigentum an einem Gebäude dem Eigentum an dem Grundstück folgt, auf dem es errichtet wird, also der Grundstückseigentümer (Bauträger) kraft Gesetzes auch Eigentümer des entstehenden Bauwerks ist bzw wird, und zwar unabhängig davon, ob er die verbauten Materialen und Werkleistungen bezahlt oder bezahlt hat, müssen gewisse Grundvoraussetzungen erfüllt sein, bevor der Bauträger unabhängig vom Baufortschritt überhaupt Geld von seinem Käufer anfordern und in Empfang nehmen darf. Den damit zwangsläufig verbundenen Gefahren kann durch eine kompetente, sich an den Vorgaben der Makler-und Bauträgerverordnung sowie den Verbraucherschutzbestimmungen orientierende Vertragsgestaltung begegnet werden.

Ein Bauträgervertrag bedarf notwendig der notariellen Beurkundung. Da Bauträgerverträge häufig bereits abgeschlossen werden, bevor mit dem Bauvorhaben begonnen wird und der Käufer praktisch „vom Plan“ kauft, ist dringend anzuraten, vor Vertragsabschluss Erkundigungen hinsichtlich der Zuverlässigkeit und der Fähigkeit des Bauträgers einzuholen, das geplante Bauwerk auch vertragsgemäß erstellen zu können und den vom Bauträger gfls vorgelegten Vertragsentwurf einer rechtlichen Überprüfung unterziehen zu lassen.

Die fehlerhafte juristische Konstruktion einer Bauträgermaßnahme kann sowohl für den Bauträger als auch für den Käufer ganz erhebliche nachteilige wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen.

Wir sind seit vielen Jahren mit der rechtlichen Gestaltung von Bauträgermaßnahmen und Bauträgerverträgen befasst und mit allen insoweit auftretenden rechtlichen Problemen vertraut, angefangen von der oftmals komplizierten Gestaltung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen bei zu errichtenden Mehrhauseigentumswohnungsanlagen – hier insbesondere aufgrund der Fachkompetenz unseres Partners Frank Wolske als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - bis zur Konzeption von Miteigentümervereinbarungen, von Leitungs- Wege – und Benutzungsrechten sowie deren Absicherung im Grundbuch.

Nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, dass in unserem Hause überdurchschnittlich viele Bauträgerverträge beurkundet wurden und beurkundet werden, sind uns sowohl die auf Seiten des Bauträgers als auch die auf Seiten des Erwerbers auftretenden rechtlichen Fragen und die Antworten darauf bestens bekannt, so dass wir Sie im anwaltlichen Bereich sowohl außergerichtlich als auch in gerichtlichen Verfahren kompetent vertreten können.

Als Bauträger können wir Ihnen im notariellen Bereich eine streitvermeidende und im Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften stehende Vertragsgestaltung anbieten.

Durch unsere guten Kontakte zu Bausachverständigen, Architekten und Ingenieuren können wir Sie auch in technischer Hinsicht und in außergerichtlichen und gerichtlichen Beweisverfahren unterstützend begleiten.