Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zu mietvertraglichen Kombi-Klauseln zu Betriebspflicht, Konkurrenzschutz etc.: Unwirksam!

Was war passiert?
Der Vermieter eines Gewerbeobjekts schließt in als Allg. Geschäftsbedingungen zu qualifizierenden Vertragsbedingungen den Konkurrenzschutz aus, ferner werden dem Mieter eine Betriebspflicht und eine Sortimentsbindung auferlegt. Der Mieter kündigt später fristlos, weil er sich dadurch in seiner Bewegungsfreiheit unangemessen benachteiligt sieht.
Wie entscheidet der BGH?
Die streitgegenständlichen Klauseln können zwar jeweils für sich wirksam als Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart werden. Allerdings ist ihre Kombination in Rechtsprechung und Literatur umstritten (vgl. OLG Hamburg, ZMR 2003, Seite 254, OLG Naumburg NZM 2008, Seite 772, OLG Rostock NZM 2004, Seite 460). Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs hierzu stand bisher aus. Er bejaht nun eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Gleichzeitig verweist er zur weiteren Aufklärung, ob tatsächlich ausreichende Gründe für eine fristlose Kündigung vorlagen, an die Vorinstanz zurück. Grundlage der Entscheidung: im Schwerpunkt gehe es um den Ausschluss des Konkurrenzschlusses, der die Hauptpflicht des Vermieters, einen ungestörten Gebrauch zu gewähren, zu dessen Vorteil erleichtere. Der Eingriff verstärkt sich bei einer gleichzeitigen Betriebspflicht mit Sortimentsbindung, weil der Vermieter Konkurrenzunternehmen ansiedeln kann, ohne dass der Mieter die Möglichkeit hätte, sich durch Veränderung des eigenen Angebots an die entstandene Konkurrenzsituation anzupassen oder zumindest durch Verkürzung seiner Betriebszeiten seine Kosten zu reduzieren. Rechtsfolge dieser unangemessenen Benachteiligung durch die formularmäßigen Geschäftsbedingungen ist die Unwirksamkeit der drei betreffenden Klauseln.
Praxistipp
Was bedeutet die Entscheidung für Mieter? Unter dem Vorbehalt einer genauen Prüfung der vertraglich gewählten Kombination solcher Einzelklauseln kann man festhalten: Das Urteil bringt einen ungeahnten neuen Handlungsspielraum für Mieter, beispielsweise in Einkaufszentren – denn dort sind solche Kombinationen von Vertragsklauseln regelmäßig verwendet worden.
Wie sollen Vermieter reagieren? Für Bestandsverträge empfiehlt sich ein Vertragsnachtrag per Individualvereinbarung mit einer Gesamtschau auf alle im Einkaufszentrum abgeschlossenen Verträge. Die Individualvereinbarung kann auch bei künftig abzuschließenden Verträgen helfen. Warum sollte sich der Mieter hierauf einlassen? Argument für eine solche Vereinbarung: uneinheitliches Auftreten der Mieter kann der Attraktivität eines Einkaufszentrums schaden: Weniger Publikumsverkehr und damit weniger Umsatz kann die Folge sein.