Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag in Immobilienscout24- E-Mail unwirksam!

Was war geschehen? Ein Makler hatte dem Käufer eine Immobilie zum Kauf nachgewiesen; der Käufer erwirbt tatsächlich, zahlt aber keine Courtage an den Makler. Er widerruft stattdessen den Maklervertrag 10 Monate nach Abschluss, weil er keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten habe. Deshalb betrage Widerrufsfrist nicht gem. § 355 Abs. 2 BGB 14 Tage, sondern gem. § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB 12 Monate und 14 Tage.

Wie entscheidet das Oberlandesgericht? Das OLG hält die in der Bestätigungsemail enthaltene Widerrufsbelehrung für ungenügend, weshalb die Widerrufsfrist nach § 356 III BGB richte. Schließlich komme in der E-Mail nirgendwo klar zum Ausdruck, dass die Belehrung durch oder für den Makler abgegeben wurde; vielmehr erwecke sie den Eindruck, dass alle darin enthaltenen Angaben und Erklärungen vom Absender, der Immobilienscout GmbH selbst stammten und gerade nicht von dem Makler als Vertragspartner.

Für einen normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbraucher sei deshalb nicht ausreichend transparent, dass die Widerrufsbelehrung zum noch abzuschließenden Maklervertrag gehören solle, den der Verbraucher nicht mit der Plattform, sondern mit dem Makler abschließe. Damit seien die formalen Anforderungen des Artikel 246a § 4 Abs. 3 Satz 2 EGBGB für die Erfüllung der Informationspflichten des Maklers nicht erfüllt. Die Widerruflichkeit der auf den Abschluss eines Maklervertrags gerichteten Willenserklärung dränge sich für einen Verbraucher nach Erhalt der von Immobilienscout versandten E-Mail mit der darin enthaltenen Widerrufsbelehrung nicht auf. Die Rechtsfolge: Deshalb erlischt das Widerrufsrecht erst mit Ablauf von 12 Monaten und 14 Tagen nach Vertragsschluss, soweit der Verbraucher nicht ausdrücklich dem Tätigkeitsbeginn des Maklers vor Ablauf der Widerrufsfrist zustimmt und seine Kenntnis bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung verlieren wird. Es erlischt selbst dann nicht, wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat und der die Vergütung auslösende Erfolgsfall, nämlich Kauf der Immobilie aufgrund des Nachweises, eingetreten ist.

Entscheidung des OLG Naumburg, Urteil vom 01.06.2018 - 7 U 13/18.

Unser Praxistipp:

Viele Makler verlassen sich auf die vom OLG „zerrissene“, von "Immobilienscout 24" angebotene Widerrufsbelehrung; folgt man der Meinung des OLG, so können eine große Anzahl von Maklerverträgen noch widerrufen werden, obwohl der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat und der die Vergütung auslösende Erfolgsfall eingetreten ist. Betroffenen Immobilienmaklern raten wir, eine gesonderte, den gesetzlichen Anforderungen genügende Widerrufsrechtsbelehrung zu versenden respektive sicherzustellen, dass zukünftig klar erkennbar ist, dass die o.g., von „Immobilienscout“ versandte email mit Widerrufsbelehrung von ihnen stammt oder zumindest für sie erklärt wurde. Für Fälle aus der Vergangenheit gilt: Man kann nachträglich „heilen“: in allen Fällen, in denen der Erfolgsfall noch nicht eingetreten ist, kann der Makler den Kunden nochmals über die Widerrufsmöglichkeit belehren.

Private Kunden können, auch wenn der Erfolgsfall bereits eingetreten ist und sie die Vergütung schon bezahlt haben, den Maklervertrag innerhalb von 12 Monaten und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen. Ihnen steht dann ein Rückzahlungsanspruch in Höhe der Courtage zu!